昆明要改造179个老旧小区 坐等拆迁还有指望?

12月25日,昆明市住房和城乡建设局发布《昆明市2019年城镇老旧小区改造情况说明》显示,昆明市2019年城镇老旧小区改造任务为179个小区,涉及改造面积263.31万㎡。
意味着,昆明将有179个老旧小区通过改造的方式提升居住条件。因此,一定程度上也表明纳入改造的老旧小区或会被排除在拆迁范围之外,这一部分老旧小区原本可能存在的拆迁归宿宣告梦碎。
本文关键词:
1、老旧小区改造将惠及上亿人
2、昆明要改造179个老旧小区
3、老旧小区拆迁的可能性降低
(一)老旧小区改造将惠及上亿人
事实上,老旧小区改造是国家层面的一项惠民工程。
关于老旧小区的改造,在今年的《政府工作报告》中就有体现。在今年6月中央zzj会议中,再次被提及并被纳入补短板工程,成为下半年经济发展的着力点之一。
今年8月,财政部、住房和城乡建设部印发的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》中,首次将老旧小区改造纳入支持范围。
要求老旧小区改造的专项资金主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造,小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,支持有条件的加装电梯支出。
据住房和城乡建设部公布的数据显示,全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。而从云南公布的情况来看,共涉及2161个老旧小区,下达专项资金210621万元。
央视报道截图
对于城镇老旧小区的界定,在今年7月国务院新闻办举行的政策例行吹风会上,住建部负责人进行了特别说明,即城市或县城建成时间在20年以上、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。
据介绍,改造的优先级会按水电路气网→电梯、停车库等配套设施→物业管理和公共服务的层次递进。
而在老旧小区改造费用方面,将由居民、社会和政府三方共同来分担。除中央补助资金之外,要创新投融资机制,加大金融对老旧小区改造的支持,鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与。
值得一提的是,在12月中旬举行的中央经济工作会议上,有关房地产的表述中,也提到:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。
由此不难看出,城镇老旧小区改造将会是贯穿2020年的一项重要工作。
(二)昆明计划5个月改造完179个老旧小区
从云南的落实情况看,在今年8月,云南省住建厅召开了研究探讨城镇老旧小区改造工作座谈会,会上透露出《云南省城镇老旧小区改造工作指导意见》和《云南省城镇老旧小区改造技术导则》已在起草和完善之中。
而至今年11月,云南省印发了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于城镇老旧小区改造的通知》明确了云南全省的任务目标和资金分配情况。
图源云南省财政厅网站
整体来看,云南16个州市都有涉及城镇老旧小区改造。其中,曲靖市的改造小区数(414个)、改造面积(296.98万㎡),以及分配资金额(31924万元)最多;怒江州老旧小区改造的各项指标均最少。
作为省会城市的昆明,2019年城镇老旧小区改造共涉及179个小区、1432栋楼房,改造面积263.31万㎡。涉及改造户数31551户,中央财政分配专项资金25436万元。
在全省中,昆明城镇老旧小区改造面积和拨付资金位居全省第三,改造小区数居全省第五。
近日,昆明市住建局透露的消息显示,昆明纳入改造的179个老旧小区计划于今年12月底前完成项目立项、初设、招投标、开工等工作,2020年5月底前实现竣工验收。
综合昆明市住建局披露内容/昆明楼市制表
从昆明市优先改造的老旧小区分布看,主要集中在市区。其中,五华区涉及的社区最多,最远的改造范围已到达位于北市区霖雨桥附近的龙锦社区辖区内。
而从涉及改造的老旧小区周边看,在建项目并不算多。老旧小区改造对于地缘性客户会有一定稀释作用,但整体于在建项目的销售影响应该不大。
与拆迁相比,老旧小区改造并不会释放住房需求。因此,对于房地产的库存去化并没有直接的利好,也就决定了其基本不会对房产销售带来促进。
(三)老旧小区拆迁的可能性降低
关于昆明老旧小区的改造,其实早在2016年就已开始。
来自官方的报道显示,昆明自2016年启动城镇老旧小区改造工作以来,截至2018年底,共投资10501万元完成50个城镇老旧小区改造项目,涉及1450栋楼47183户人,改造建筑面积220.64万平方米。
而在昆明今年进行的城镇老旧小区初步摸底排查中,2000年前建成使用的城镇老旧小区共涉及1600个(8721栋楼276521户),建筑面积约1600万㎡。
几相对比不难发现,昆明城镇老旧小区改造的工作仍任重道远。
加装电梯的老旧小区(图源网络)
通常,老旧小区在房地产行业中通俗的叫法是“老破小”或“老破大”。由于其建设年代的久远,维护和保养不到位,在二手房流通环节中,整体活跃度并不高。
从老旧小区的价值上看,除了房产所在的区位优势之外,并没有特别的卖点来支撑(带学位的老旧小除外),加之,银行贷款的“歧视”(一些老旧小区直接无法贷款)等因素,使得老旧小区往往只能满足于刚需群体临时过渡性租住的需求,进而陷入尴尬的境地。
此前,我们在涉及老旧小区的文章中也提到过,老旧小区的最终归宿要么是拆迁,要么是改造。
显然,席卷全国的老旧小区改造,是在走一条引导老旧小区通过改造提升居住环境的道路。通过改造一定程度上能给老旧小区附着上一定的价值,可能会带动老旧小区的二手市场流通性。
但是,就拆迁而言,老旧小区比城中村更有居住性,也就决定了其拆迁的权重会比城中村低。更何况,昆明还有众多停滞的城中村改造项目亟待推进和消化。因此,在全国推动老旧小区改造的风潮下,昆明老旧小区拆迁的可能性将会进一步降低。
简单地来看,老旧小区改造的出发点是惠民,是对住有所居的一种诠释。

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