抄底买房 昆明房价的“底部”在哪?

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在上周末的置业讲座中,现场交流的不少楼粉对于年底买房表现出了较高的认同度。特别是有置换需求的楼粉,有的已经是持币观望的状态。
他们迟迟不愿出手的原因,很大程度上是在等年底的一个“抄底”机会。因为,他们知道,在昆明当下“供大于求”的市场环境中,其实,就是一次看谁先绷不住的对赌。
(一)价格是销售的助推剂
事实上,从现实来看,无论开发商诉苦房子有多难卖,每月也总有那么多房子销售出去。
区别在于,卖了的房子是自家的,还是别人家的而已。
我们拿数据来看,根据昆明锐理的统计,10月昆明共销售商品房97.9万㎡(9268套),销售面积甚至比主城5区当月的新增供应量(预售面积84.845812万㎡)还多出约13万㎡。
图源昆明锐理
当然,在买房这件事情上,价格会是促成成交的关键性因素。
对于购房者而言,谁不想在低点买入心仪的房子呢?
事实上,从各区域来看,环比9月,10月份仅有中心板块、高新板块、世博板块和呈贡板块房价环比有增长,其余板块房价均有不同程度的跌幅。
数据源自昆明锐理/昆明楼市制表
这种区域房价的普跌,客观上是以价换量的一种呈现。
可以说,不管市场好坏,购房者是否出手的最直接推手是:卖多少钱。
上周末,七彩云南古滇名城被购房者哄抢就是这种大众判定的现实案例(详细内容:降价2000/㎡后被连续哄抢两天 昆明这个价格真香)。
不过,单纯就买房而言,也不建议一味的盲从于所谓的“抄底”,底在哪里,这个谁也说不准。
而且从房价的组成要素来看,涉及面比较多,某一个要素都可能会催生房价发生波动。
比如某项目突然宣布签约XX名校,配套引入所花费的成本最终必然转嫁到购房者身上,出现调高在售产品价格的情况……类似的例子,在现实中其实数不胜数。
当然,从购房时机上看,时值年底,在销售任务的倒逼下,一些项目会以特价房、工抵房、甚至是想着法的冠以各种“节日”开展促销活动,只要盯得紧,或许,还是能够淘到性价比相对较高的房子的。
(二)昆明房价的“底部”在哪?
前面说到,众多购房者追崇的“抄底”,其实操作起来并不容易。
相反,区别于盲目的追求“低点”,通过市场能看清当前房价的水平,并用于自身置业参考,则是相对可取的做法。
我们不妨以近年来昆明的房价水平作为参照。
根据昆明锐理每月发布的商品住宅的成家均价,我们绘制了自2019年至今年10月的房价走势曲线图。
数据源自昆明锐理/昆明楼市制图
通过曲线,我们可以直观地看到,自2019年以来,昆明商品住宅的价格总体上呈现出震荡向上的趋势。
也就是说,昆明房价站稳1.4w/㎡,大约用了半年时间。而均价站上1.5w/㎡所用的时间将近一年。
从曲线图可以看到,近一年以来昆明商品住宅价格的最高点是在今年7月,均价为15421元/㎡。之后虽然房价逐月呈现小幅回调,但截止10月昆明房价仍未失守1.5w/㎡的关口。
要知道,这还是在8月和9月,昆明市场连续两个月供应增量(累计供应超360万㎡)的情况下实现的。
因此,可以说,当前昆明商品住宅均价1.5w/㎡以上的水平,相对还是比较夯实的。后续要想房价会有大幅的下跌,在排除不可抗力的情况下,可以说难度也不小。
我们再从另外一个角度看,受2018年持续调控及春节假期交易“空窗”等的影响,2019年2月房价仅为13192元/㎡,为近一年以来昆明房价相对的最“低点”。
然而,即便是在今年疫情影响最大的2-3月份,昆明房价出现大幅下降,但也没有跌出新低。
反而,随着疫情影响的减弱、房地产市场的逐渐恢复,房价迅速回涨,甚至站上1.5w/㎡的高点。
这说明,经历了波动和盘整之后,昆明房价的底部正逐渐得到抬升和夯实。因此,要想回到去年初1.3w/㎡的水平,显然已经不大现实。
(三)昆明主城单价1.3w/㎡及以下的项目
事实上,从整体的市场来看,落位到具体的项目上也有一定的对应性。
我们以前述近一年以来13192元/㎡的房价“低点”来对照,当前市场中,昆明主城区在此房价范围内的在售项目仅有20个左右。
与主城区130多个在售项目相比,连零头都凑不够,确实有寒碜。
昆明楼市整理/制表
而且,从项目分布来看,昆明主城区单价在1.3w/㎡及以下的项目,大多位于近年来昆明着手发展的新兴区域。遵从昆明城市向南的发展脉络,以官渡区和呈贡区居多。
以草海片区高端低密为开发主导的西山区,甚至没有一个项目单价在1.3w/㎡及以下。
在产品类型上,这类项目虽然单价低,却也不乏洋房、小高层等居住舒适度要高一些的项目。但在价格的衡量下,你得能接受交通不便、配套差、甚至是比较偏远的现实。
毕竟,在买房这件事情上,很难找到“全优”生,即便有,也是用钱堆出来的。
因此,我们把上表列出的低单价项目放到地图上来看,只有一个项目在三环以内。其他项目中,最北的已经靠近北绕城高速,最南的已经快到晋宁,而最东的则到了长水国际机场所在的空港片区。
从这种位置分布上,可以看出,低单价项目在市区几乎处于绝迹的境地。
也就意味着,想要买价格低,又要离城近的房子,在昆明确实是很难了(相对而言,二手房的可选性会比较大一些,但实际购房成本又会偏高)。
如果购房者可承受价格的弹性可以再大一些的话,还会有俊发观云海、大华公园天下、碧桂园春城映像、中海云著、中国铁建山语桃源等项目,可能刚好能够得到。
可以预见的是,以当前不断上涨的地价,以后越靠近主城区的地方,低价项目出现的可能会越小。
当然,如果不限定在主城区,只要求价格便宜,那么,昆明周边的郊县/卫星城,低价项目一抓一大把,很多项目甚至单价都不过万,可选性也比较多(之前的文章有相应的介绍:房价不过万,昆明还有这些区域可以选择)。

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