昆明新房房价地图:2万/㎡楼盘和低价盘分别在这些地方

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———这是正文的分割线———导语:
最近昆明的房价如何?
本文关键词:
1、2万+楼盘分布地图
2、低于1.4w楼盘分布地图
城市均价1.4w左右
2018年10月,当时我们昆明楼市公众号做过一次统计,当时统计了昆明在售的83个项目。
其中,1.4w以下楼盘是43个(约等于一半),从低到高排序,那么中间的41-42位(包括并列在内),其实是不到1.4w的。昆明当时的房价中位数1.4w左右。
2019年9月,我们再次统计了昆明在售的110个项目,按照从高到低价格排序,第55个项目1.5~1.6w与1.4~1.5w的过渡区间,也就是说1.5w是当时昆明楼盘价格的中位数水平,从当时的楼盘价格上来看,也可以算是刚需盘和基本改善型居住的分割线。
(2019年10月版本)
根据中国房价行情数据显示:昆明的房价最近一月(4~5月)的房价为14471元/㎡。
根据锐理数据显示:昆明最近一月(4月)新盘开盘均价为13977元/㎡。

上次我们在昆明楼市六点半发布了一张网传版的2w+楼盘地图,其中价格偏差较大,导致很多楼粉发问“是不是真的?”
今天我们特意做了一个修正版。
昆明单价2w+在售楼盘地图
注意事项:
(1)其中的价格标注,楼盘若有多类房源销售,以单价最便宜的那类房源为标注。本文均不参考公寓价格,所有数据均不统计公寓数据。
(2)万科翡翠滨江、万科500里等项目,仅是单个户型的均价达到2w,但不是所有房源均到2w,所以出现普通房源户型单价1.7w的标注,图中用区间价表示整体房源价格。金地云海一号标注到2.2w~4w是已经将别墅、叠墅算在内。
(3)部分项目由于地段原因,极有可能价格在2w+,有营销动作准备开盘的项目已经在地图中显示(但没标注价格),比如龙湖天璞;暂无营销动作没有亮相信息暂没有统计在地图中(比如翠湖映象)。
(4)价格均为参考价,位置也为手工标注,具体价格和位置请以售楼部实际价格为准,本文仅做参考。
(点击可放大)
(1)地段分布:南市区高价盘居多
从上图可以看出,昆明2w+的新楼盘大多分布在市中心区与南市区,其中尤以南市区最多。
除南市区和中心区外,其他区域基本没有超过2w的新建楼盘。
实际上,北二环外的楼盘也有超过2w的,不过多是二手房小区。
根据二手房房价,北市区翡翠湾、世博片区(高天流云、世博生态城)、金江小区(涵苑、熙苑、旭苑)、云康园、月牙塘小区都在2w+,其中金江小区熙苑更是在5w+。
(2)卖高价的理由是?
我们可以发现,南市区高价盘分布又集中在草海片区(洋房/别墅为主)、巫家坝(高层为主)、会展片区(观滇、洋房/别墅两类)。
除此以外,市中心(二环内)的楼盘价格较高。
也就是说,假设你不要求买洋房/别墅,避开巫家坝、市中心这样的热门区域,也不要观滇池,那么基本上高价盘与你没有多大关系。
当然,洋房类也有普通价格,你可以选择东市区。(中交碧桂园美庐映象、中南十二集、中海云麓九里等项目,洋房价格都在2w以下)
就算是巫家坝区域,也不是清一色都在2w+,超过半数项目的中低楼层房源也在2w以下。(保利天际、中海寰宇天下、即将首开的未来之城、招商公园大道、世茂璀璨臻樾都买得到2w以下的房源)
临近滇池,但是又不需要观滇池的房源也很多。(山海湾8号的特价低楼层房源1.7~1.8w,翡翠滨江四期1.6~1.7w低楼层,以及大会展片区还有恒大玖珑湾1.5w左右)
(3)总体趋势
把类似1.7~2w的项目的高价房源也算在2w以上的情况(沾着边),整个昆明在售138个(其中包括安宁太平+阳宗海少数几个盘)项目中,总共有27个项目,约占比19.56%。
假设完全按照整体均价超过2w的项目,总共有20个项目,约占比14.49%。
而在去年10月统计的房价中位数一文中提到,昆明均价2w+的项目总共有13个,占当时统计的110个项目中12%左右。
也就是说,高价盘的数量和比例都在上涨。
(这里需要注意,今年我们新增了周边区域七八个项目,而去年的统计范围仅为主城五区,所以实际比例上,高价盘的比例应该更大一些)
低于城市均价(1.4w以下)楼盘分布
看完高价楼盘,我们也可以关注一下在昆明整体均价之下的楼盘。
注意:
(1)其中的价格标注,楼盘若有多类房源销售,以单价最便宜的那类房源为标注。
(2)安宁区域/嵩明区域/以及周边区域,有统计到部分项目,但不全面。
(3)在2019年10月的统计中,我们发现昆明的楼盘中位数在1.5w左右,但不代表1.5w以下就是昆明的低价位的项目,而前面提到多个数据(房价行情网、锐理数据)显示最近的房价均价是1.4w多,故而我们这里选取1.4w来作为区分标准。
(4)价格均为参考价,位置也为手工标注,具体价格和位置请以售楼部实际价格为准,本文仅做参考。

(1)低于1.4w均价项目分布较广
其中西北片区、北部山水新城、东市区、呈贡区域、经开区、晋宁片区分布较多。
(部分项目的特价房源,偶尔有单价在1.4w之下,不统计在内)
其中主城盘龙五华官渡西山四个区中,分布不多,基本上每个片区就三四个项目。
南市区三个:俊发彩云城、海伦国际、北大资源颐和1898,西北片区三个:实地、春城映象、君庭云邸(这个项目也只是部分房源价格低于1.4w,洋房类还是在1.5w左右)。
(2)低价盘数量减少,城区扩大楼盘越来越远
在138个项目中,总共有43个项目均价在1.4w以下,占比31.15%。
排除掉晋宁、嵩明等非主城五区项目之外(盘龙五华西山官渡呈贡这部分楼盘129个),共有34个项目,占比26.35%左右。
而在我们2019年10月的统计中,共有38个项目均价在1.4w以下,占比34%左右。
主城范围内1.4w以下的项目确实有一定减少。
但新进的周边区域中,万元以下楼盘依旧不少,随着城区的扩大,周边区域配套也在不断完善,预算有限和旅居的小伙伴可以适当放宽区域选择条件。
(3)50%的项目在1.4~2w之间
共有69个项目(占比50%)价格在1.4~2w之间,实际上这一价格区间也是最大众小伙伴考虑的购房区间。
也就是说,昆明目前在售的138个项目中,1.4w、1.4~2w、2w+的占比情况大致是30%、50%、20%。
有些项目虽然品质和设计上依旧是普通项目的配置,但由于配套学校或者临近地铁等原因,价格相对周边其他项目略超出1千元左右,也可以看出购房者对配套因素对产品本身因素的偏好。
在昆明二手房主要的房价结构中,以10000~14000元/㎡居多。(图来自中国房价行情),也就是昆明的二手房整体水平比新房便宜至少2k。

也就是说,如无特别偏好新旧房,且首付预算较为充足,就近(工作单位或者小孩学习)考虑二手房也是一个不错的办法。

购房咨询添加微信号:kmwf003(地产小陈)
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