昆明已有项目因疫情需顺延交房,算不算违约?

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在新冠肺炎疫情的影响下,今年显得有些特别。
春节假期破天荒的延长、学生延期开学、企业/工地延期复工……,就连各地应对疫情稳经济的相应措施中,都不同程度的提及延期缴纳社保和税费、延期偿贷等内容。
无疑,延期,已成为了今年春节后的关键词。
在这样的情况下,可能很多人会有这样的疑问:工地延期复工对工程进度造成了影响,我买的房子还能如期交房吗?
本文关键词:
1、今年上半年交房的项目
2、逾期交房通常可获赔偿
3、住建部:疫情影响逾期交房不违约
(一)昆明10余项目上半年交房
昆明市的最新要求,2月底前建筑工地要有条件的实现全面开(复)工。据此按往年的开工时间来倒推,对于开发商工程进度的耽搁,实际上只有2月份这一个月左右的时间。
但是,由于春节假期的叠加,工人返城及疫情管控等不确定性因素的综合,对于施工进度的影响还是比较突出的。
特别是,一些计划在今年上半年交房的房地产项目,工期的缩短使得如期交付面临着巨大的压力。
我们粗略统计,昆明主城区约有15个项目18批次房源交房时限是在今年上半年。也就是说,如果工期本身就比较紧的项目,可能会出现不能如期交付的情况。
昆明楼市统计/制表
从统计情况来看,盘龙区在今年上半年交房的项目较多。而从时间上看,西山区的碧鸡名城和盘龙区的万科白沙润园交付时间最为紧迫,均为今年3月交付。
对于今年上半年交付的项目而言,虽然显得迫在眉睫,但从开发商的应对上看,显然已有所考虑。
比如,在统计内的万科翡翠滨江项目,已通过媒体发布“顺延交付公告”,宣告二期4-A2地块第6栋和第7栋,以及车位的施工计划受到疫情影响,交付需顺延。
图源云南信息报
此外,据楼粉反馈,目前已收到融创春风十里、碧桂园璟台,以及今年底才交房的北科建春城大观等项目的延期交付告知函(通知)。
开发商这种主动应对/告知的行为,在特殊时期某种程度上,对于业主还是会有一定的宽慰效用的。至少说明,开发商关心业主的关切,能急业主之所急。
相比什么也不做,到期交付不了才“很遗憾的通知”的做法,要显得友好和温情得多。
(二)逾期交房可获赔偿
当然,延期交房的情况一直都存在。
事实上,这是商品房预售制度下不可避免的一个问题。很多时候,特别是年中和年末的交房季,一些开发商在工程兑付上出现的问题,往往会演变成单点性的楼市维权事件。
而在延期交房纠纷的处理上,较为常见的方法是由开发商按照合同约定进行违约金的赔付。
通常情况下,对于房子的交付时间,购房者与开发商签订的商品房买卖合同中会有体现,同时还会通过合同约定相应的逾期交房违约责任,以及赔偿标准。
因此,购房者在签订商品房买卖合同时,需要特别注意“逾期交房的违约责任”条款的内容,以保障自己的合法权益。
这是昆明某项目的商品房买卖合同中,关于逾期交房的违约责任的约定内容。
昆明某项目关于逾期违约责任的合同约定条款
我们按首套房、总价100w元来例举:
逾期交房30天内,违约金的赔偿公式为:50元×逾期天数;
逾期交房30-60天,违约金的赔偿公式为:首付(25w)×0.02%×逾期天数;
逾期交房60天及以上,违约金的赔偿公式为:总价(100w)×10%=10w;
也就是说,在逾期交房的赔偿上,购房者最多能获得总房款10%的违约赔偿,逾期交房大于60天的,购房者有权解除合同。
因此,在逾期交房问题上,开发商一般会对违约赔偿进行评估,以期在工程进度范围内将自身的损失降到最低。客观上,也就催生了强制交房、违规交房等行业乱象。
虽然合同可以用来保障购房者的权益,但是从实践上看,在逾期交房的情况下,合同对于购房者的保障相对是有限的。这种局限性在诸如烂尾楼等方面会表现得特别明显。
这也就是,很多跳坑烂尾楼的购房者,虽然能按合同获得逾期交房的赔偿,但是根本耗不起的原因。
(三)疫情影响逾期交房不算违约
我们知道,基于合同约定的权利和义务,其履约还会受到不可抗力因素的影响。这是判定合同条款约定内容当事双方是否违约的一个重要前提。
那么,我们前面提到的疫情影响导致的逾期交房,是否算是不可抗力因素呢?
关于这个疑问,2月26日,住建部发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》中进行了明确。
《通知》局部截图
《通知》第五条“加强合同履约变更管理”中,首先明确了:疫情防控导致工期延误,属于合同约定的不可抗力情形。在强调“督促工程建设单位切实保障工程项目合理工期,严禁盲目抢工期、赶进度等行为”的同时,还要求:
——引导企业加强合同工期管理,根据实际情况依法与建设单位协商合理顺延合同工期。
——停工期间增加的费用,由发承包双方按照有关规定协商分担。
——因疫情防控增加的防疫费用,可计入工程造价;因疫情造成的人工、建材价格上涨等成本,发承包双方要加强协商沟通,按照合同约定的调价方法调整合同价款。
《通知》局部截图
这也就意味着,国家部委对疫情影响的判定是不可抗力。由此,疫情防控导致的工期延误,或不会被认定为违约行为。
换句话说,受疫情的影响开发商出现逾期交房,购房者或将不能按合同约定的交房时限享受逾期的违约赔偿。
不过,从另外一个层面看,将疫情防控导致的工期延误,定义为不可抗力情形,客观上保障了工程的建设时间,防止出现抢工期、赶进度等极端行为,有利于保证建设工程的质量。
因此,这也算是特殊时期的一种特殊做法。
毕竟,动辄上百万的房子,从优先级上看,质量的优劣远比交付的早晚更重要。
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