昆明房价又涨了,可我并不快乐

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导语:
前一段时间我的小房子出租,结果有人想买我这个小区,中介带到我家来了,一直反复问我卖不卖,出价73万,还可以再谈谈。
“你信不信我揍你!去年还有人出80万!”
本文关键词:
1、全国市场到底回暖了吗?
2、昆明真实的房价涨了吗
3、二手房市场变成“自嗨”
一、全国市场回暖了吗?
前段时间有媒体报道——全国楼市迎来了期待已久的“金三银四”。
其实我不否认有些特殊城市确实回暖,毕竟之前冰冻太惨。
数据说话:
咱们来回顾一下2017-2018-2019全国房企销售榜(公平起见,都采用的是克而瑞的数据)。
(图:陈)
这么看来,不管是2019年的数据远没有2018年高:第一梯队碧万恒保融中,前三名略有萎缩,而第4-7名均有不同程度的上涨。
(实际上在前20名中,2019年比2018年房企销量高的不多,也就是我们看到是第四到第七名而已)
不管是第一梯队被后来者居上瓜分了市场份额,还是各家房企在不同城市的分布,导致排名略有变化。
销量有一些回暖(比2017年是全面增长),但远没有达到2018年的高峰。
当然,只看销量是有点片面的。
再反馈到前期,比如拿地:
据克尔瑞整理的2019年1月到3月全国各地高溢价率的土地,土地情况。
其实这只是一季度的土拍情况,到了四月,明显更疯狂了。
4月23日,苏州的超级土拍让购房者“吓到”:集中拍卖7块土地,其中5块涉住宅土地溢价成交:其中新区狮山苏地2010-WG-7号地块,经过40轮竞价,楼面地价26288元/㎡,溢价率31.44%!(其实这块地也不算贵,毕竟这一片区土地本来就贵,仁恒运河时代,地价31050元/㎡,九龙仓82号地块,地价27075元/㎡,保利16号地块,地价26000元/㎡。)
注意一下,在一季度土拍中,全国土拍溢价率第一名,也是苏州的土地(溢价率189%)
也就是说,本来只打算卖一百块的东西,开发商抢着要,最后289元成交。
如果不是一季度政治局会议再提“房住不炒”,我想其他城市还会更疯狂。
全国楼市回暖,是真;金三银四,也是真。
二、昆明房价涨了吗?
那么昆明呢?
开发商在抢地,4月26日,昆明巫家坝继续迎来新“房客”——招商蛇口。
(图:陈)
以巫家坝的土地来看,涨幅不明显,还都是底价成交,部分2-3k的土地大多都是住宅比例较少的地块,可见的比较便宜的应该是中交
都有商务/商业用地配比,都需要引进世界500强,也有配建公共设施的要求,导致巫家坝土地价格非常透明,只要想卖高价,都会被打回原形(差不多就是楼面价5k/㎡,超过了就会流拍/打折)。
(北市区北三环,比如俊发2018年6月29日拿下的逸璟峰用地,楼面价也要5828元/㎡,这还不算昆明人眼中地段好的地,所以说巫家坝的土地并不能真正代表昆明的地价)
一旦不需要有这么多要求,土地价格就上来了:
比如在本文第一部分用到的图中提到的一季度全国溢价土地中:雅居乐在3月29日拿下昆明北市区两宗土地,溢价率129%,地块面积约122.87亩,楼面价达8595元/㎡。
这个楼面价格比巫家坝还高,甚至等同于经开区精装房售价。
昆明地价略有涨幅。
三、真实的昆明房价
我们来看最近一年多以来,昆明几大板块的房价情况:
(以下数据,全部来自昆明楼市·每周一开盘全纪录,均为我随机搜索的北市区、南市区、经开区、巫家坝楼盘)
项目中国铁建西派国樾保利堂悦中交金地中央公园首开时间2018年12月2日2018年9月26日2018年11月29日首开价格首开湖苑1栋2栋,推出190套左右;200㎡户型单价1.8-1.9w。2号楼23层,204㎡户型21200元/㎡。推出7栋(2梯4户)和8栋(2梯5户),带装修。以7号楼2楼,115.76㎡户型按揭付款折后16175元/㎡(最便宜的楼层);这个户型最高价是20-25楼,折后单价18147元/㎡。推出13号地块2号楼3号楼,2梯3户,带装修。2号楼129㎡户型,折后15楼17184元;23楼17511元;3号楼129㎡户型,折后23楼18186元。最便宜的价格2楼3楼,单价1.5w+。中途开盘时间————2019年1月19日中途开盘价格————毛坯房,15号地块1号楼)本次开盘,173㎡,29楼(总高30楼),折后总价2749696(优惠7个点),单价15894。最近价格2-2.5w(2019.4.27开盘价格,4楼20200)1.6w-1.7w16500-20500元/㎡(2019年4月24-25日开盘价格)销售进度还有少量楼栋销售过半销售过半(图:陈)
当然,有些项目确实价格变化不大:特指巫家坝项目。
巫家坝片区由于项目位置类似,配套类似,价格非常好对比,只能说西派国樾项目有些自己的豪宅style,价格涨幅较为明显。
项目魅力之城六期江东境界新城琅樾位置南市区新螺蛳湾片区北市区小康大道经开区清水河片区首开时间2019年1月20日2018年6月30日2018年11月21日首开价格首开推出4栋,33层,2梯6户,带装修。25楼,126㎡户型,西南端头,折后单价12048元。(最佳楼层+户型)开盘推出3栋和11栋,大概440套房源。整体价格1.3-1.5w,带装修,送车位。72㎡两房户型,23楼1.4w。1楼,128㎡户型,三房两卫户型,折后总价150w,折算单价1.17w。首开8栋和12栋房源,共计88套,总高11层,带装修,户型均是143㎡四房,1梯2户。12栋,2单元,901号房,算是比较不错的楼层,折后单价9698元。最近价格3栋4.23开盘,26楼107㎡东北端头单价14000元/㎡左右。4.13开盘,推出最好的一栋,127㎡西南端头24楼,按揭折后单价16339。(这是该户型本次开盘中的最贵楼层);最便宜2楼,按揭折后14279元。(都是带车位价格)高层,毛坯单价8000元/㎡,带装修单价8688元/㎡起;小高层,毛坯单价8600-8800元/㎡,带装修单价9600-9800元/㎡;花园洋房,毛坯9200元/㎡。(今年4月房价)销售进度总共5栋,还有一半未开销售过半销售过半(图:陈)
其他区域,可能也是大家也想不到的区域(比如经开区),不一定说新城琅樾代表整个区域,价格数字没涨,只是精装价变成了毛坯价,涨没涨,大家心里有数。
抛开部分项目楼栋(楼王/楼后/王中王xxx之分),昆明房价还是在“金三银四”中小幅上涨了。
不过,抛开成交比例来看房价,又是片面:
我们来看看去年10月前后开盘项目成交统计:
(为了本文安全,咱们又采用老办法,拼音+缩写,下图数据大部分来自当时的锐理周报,价格信息综合昆明楼市后台数据)
(图:陈,备注:默认80%的销售率为标红;低于50%的销售率为标绿)
10月之前,成交率都不错;10月之后,不理想;成交率与价格成反比;但有些项目真的卖的好,但是到了今年上半年,现在的开盘情况呢?
(不完全统计,部分项目要么小规模开盘/内部开盘/没证开盘,想了解更多可以直接去翻全纪录)
总体情况比10月后期好很多了。
综合房价、成交情况来看,昆明楼市有一定回暖,但房价不一定涨了。
部分区域,开盘次数锐减,开盘动静都没得,大家要知道为什么。(200w以上的高档住宅,你们还好吗?)
四、二手房到底咋样?
说完了一手房,再次回到文章开头的那个话题:怎么我的房子没涨啊!
包括我自己在内,对自己的宝贝房产拥有“蜜汁自信”。
再来看看北市区以同德昆明广场为中心1公里范围内的二手房价格:
(图:陈。房屋价格来自中国房价行情,评估价来自中介机构询问得知,基本上差了2k/㎡;但是这已经很不错了!评估价好歹涨了很多!)
想当年2018年年初,有楼粉问我,她看中一套华夏曦岸的二手房,137㎡带车位的价格225万,单价1.6w左右。
可是无奈的是,这套房子银行评估下来只有158w,银行只能放贷118w,那就是说要想买这套房,她必须拿出107万的首付款。
当然,现在华夏曦岸的二手房怎么着都是2w+。
银行评估价跟不上房主的“叫价”。
你现在去买二手房,评估价应该是2018年上半年甚至是2017年的房价水平。
基本上,目前买二手房,首付预算要准备4成-5成。
首付高,总价高,二手房,可怜巴巴迎来了“有价无市”。
这个问题同样引申到一手房市场中:首付能付100多万的接盘侠,你们在哪里!让我看到你们的双手!
今年5月,房价是涨了,可是我并不快乐。
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