新房涨了38个月 还有什么能阻挡昆明房价?

导语:
GDP决定房价吗?GDP,不是GaoDiPi(搞地皮)。
本文关键词
1、7月房价情况
2、重要城市GDP与房价的关系
3、下半年利率情况
(1)7月房价再涨1%
昆明房价从2016年6月开始涨,涨到2019年7月,共计38个月。
(数据来源国家统计局)
7月,比昆明环比涨幅高的城市有太原、厦门、包头、无锡、大理(其中大理又以环比1.5%涨幅排名全国第一)。
新房中涨幅最大的是90㎡以下户型(环比涨1.2%)、其次是144㎡以上户型(环比涨1.1%),不过其实大中小三种户型涨幅差距不大。二手房中,依旧是90㎡以下户型涨幅最大,环比涨0.7%。
连续环比1%的涨幅,昆明出现过几次,比如影响力最大的2017年11月到2018年1月,2018年6-10月,昆明都出现了跳涨行情,同时同比涨幅基本没跌过。但是从今年6-7月虽然也出现了1%以上连续2个月的涨幅,但同比涨幅曲线却在掉头下降。
当然,这几天也有其他媒体报道“昆明房价下跌”了,来源是锐理数据。
证明的是在7月份成交的这些项目中,价格比6月成交的项目价格下降了一些。(我认为是受7月较少高价项目开盘的影响)
昆明这个房价,合理吗?
(2)主要城市GDP与房价关系
这几天,一则“2019年上半年城市GDP百强榜”的新闻刷屏:
21数据新闻实验室汇总整理各地上半年经济数据,得出“2019年上半年城市GDP百强榜”。

有些城市非常亮眼,比如受外贸影响,长三角城市不如珠三角广深亮眼,广深持续反弹,实际增速双双超过7%。名义增速广州更是高达10.35%,领跑一线。
西部城市成都无论名义增速(12.1%)还是实际增速(8.2%)都位居20强榜首,长沙、武汉、郑州组成中西部强省会三兄弟;重庆、天津两个直辖市誓死捍卫直辖市尊严(但我还是坚持认为重庆是个省!),半年内突破万亿元大关。
2018年全年,万亿GDP俱乐部成员已达16个。而上半年已过,前20名城市,都有可能迈入万亿GDP俱乐部。
昆明,排名第44位。
吹了小半年的新一线,在成绩单面前真的没上“一本线”。
就像奥运会比赛,尽自己努力已经非常不错,不是只有金牌才算优秀。
唯GDP论,也已经过时,这也确实不能完全衡量一座城市的发展水平。
前几天,也有楼粉说“云南全省GDP增速最快,我大云南指日可待”——这确实是因为基数小。

考试考50分,进步到55分,虽然只进步5分,但这是进步了10%;但90分,要进步10%,却需要进步9分。
从增速来看,云南、贵州、广西、安徽等地增速远超全国平均水平。比如,单云南,就有7个城市增速在10%或以上,GDP实际增速为9.2%,高出全国2.9个百分点。增速排名全国第一的是怒江。
我们认可云南各省市的发展速度,但又不得不承认昆明以及各地州还有很长一段路要走。
(3)房价与GDP有关系吗?
决定房价的是什么?GDP?
我想常看我们昆明楼市的各位小伙伴一定有过这样的争论:
昆明工资才四五千,凭什么房价一两万?
经济学中那么多指标,到底哪一种才是真正衡量房价的因素?决定房价的是GDP还是工资还是炒作?
这里有媒体同样统计出了一组这样的2018年人均GDP排行(按照常住人口计算):
(图片来源格隆汇学院)
东营?鄂尔多斯?顿时傻眼了。显然,我们传统印象中北上广深房价较贵,而无论是东营还是鄂尔多斯,无论房价怎么高,也不太可能超过北京上海。
人均数据有BUG,那么我们还是以今年上半年全国GDP总量来看:(下图统计来自小陈,房价数据统一采用中国房价行情数据)
理性看待昆明的GDP,认清昆明在全国中的排名,比吐槽昆明房价高(或者低)更重要。
房价在昆明附近的城市有唐山、泉州、绍兴、南昌、重庆、嘉兴、佛山、扬州、郑州等。
(这也难怪以前有楼粉说连某某省里面二线城市房价都一万多,昆明这个房价不贵了)
实际上,昆明虽然占尽“省会”和“春城”之名优势,但在GDP上可不一定比那些中东部的“二线”城市强。
当然,全国城市中总有一些那么特殊的存在:
GDP在昆明排名44位附近的城市中,房价最高的是厦门(几乎是逆天的存在),四万多的房价,GDP甚至不如昆明;GDP排名前十的城市中,重庆,算半个省,房价被“平均”了。
但抛开特殊性,讲普遍性的话。城市房价跟GDP有着绝对性的关系,但又相对的有着每个城市的特性:
其他前五十位城市中,GDP前五位城市房价最高,省会城市比非省会城市高(除苏州、厦门外),东部城市普遍比中西部高等等。
(4)影响下半年房价走势的事情来了
不过,影响房价的,还有很多因素。(比如供求关系,比如利率,利率又有新情况了)
很多人说房价这么高,都是炒房惹的祸。(这个锅其实“炒房”不背)
能够让房产变成“炒房”,有两个条件,房产货币化(也有说法是叫“房产证券化”)和稀缺性。
房产证券化就是指可以拿房子轻易变成钱,银行有评估价,还可以根据评估价做抵押贷款,买一手房/大部分二手房是可以贷款的。
房产的稀缺性指,这套房子被很多人“需要”。这就是房子本身的居住属性了,地段好不好、配套好不好、你不安家没安全感、你不买婚房丈母娘不把闺女嫁给你,都能让房子变成“必需品”。这些因素在小区建成/尚未建成的时候,社会层面的客观因素早就基本决定了(不会轻易去改变)。
业内说法“房贷利率走高,市场行情就会先变差,利率走低,行情就会变好。”
我们简单粗暴的可以这么认为:能不能贷款,贷款方不方便,直接决定了房子“好不好卖,好不好买”。
7月1日,我们发布文章提醒过关于首套利率陆续上浮到10%的消息。截止到8月,基本上所有银行都调整到首套上浮10%的利率。
有意思的是全国楼市范围已经出现全方位利率上浮的情况:融360数据显示7月份全国首套房贷款平均利率为5.44%(上浮10%左右);二套房贷款平均利率为5.76%(上浮20%不到),整体来看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。
全国市场多个城市出现贷款利率普遍上浮情况,我们只看昆明:
现在二手房已经有风声,比如建行,省内客户首套首付30%、利率上浮15%;省外客户首套首付比例还要增加,比30%更多,利率上浮15%。
信贷收紧,这会给更多的刚需造成购房门槛提高。
另一方面,假设,首付门槛增加,刚需门槛提高,是否会影响购房人的积极性,加上开发商资金紧张,是否会让开发商抗不住业绩压力去打折促销?
那句老话依旧成立——“如果你预期未来价格会上涨,那么现阶段一定在涨”。只不过有时候你需要二选一:
(我像是缺那几千块月供的人吗,我缺的是那几十万)

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