多地密集出台楼市调控政策 昆明楼市调控再次升级

继去年10月对呈贡区实施2年限售政策后,3月1日,昆明楼市调控再次升级,不但调整新建商品住宅限售政策至3年,而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时,还将调整住房公积金政策。
而就在数天前,三亚有关部门也下发文件,规定新建商品住房项目备案价格不得超过去年2月份价格。另外,武汉市房管局日前就《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》公开征求意见,拟对全市新建商品房预售资金实行全程监管。业内人士认为,部分城市此时密集出台楼市调控政策,可能更多的是出于稳定房价预期的考虑。
根据昆明市人民政府办公厅下发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,在调整新建商品住宅限售政策方面,昆明将加强五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区房地产市场调控力度。其中,对主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,购买的新建商品住宅实施3年限售政策。
同时,昆明将对主城5个区和5个国家级开发区的差别化住房信贷政策做出调整;调整住房公积金政策,住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元;调整公积金贷款首付比例,对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人贷款购买住宅的,原则上最低首付比例为20%;对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的(含原有一套住房贷款已结清),最低首付款比例不低于50%。此外,还将适时推出限价商品房,加大房地产市场整治力度,培育租赁市场等。
三亚下发的文件显示,各区域已达到预(现)售条件的新建商品住房项目,申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价;已办理预(现)售的商品住房项目不能超过2017年2月份该项目网签均价和单套最高价。之前备案价格超过以上标准的,须重新申请价格备案。非商品住房项目销售备案价格应控制在合理区间。新政策还要求,严格按照备案价格网签备案,销售价格超过备案价格的不予网签,降价销售幅度不得超过备案价格的20%,备案价格原则上保持一年的稳定期,一年内不得调整。
武汉市房管局日前就《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》公开征求意见,拟对全市新建商品房预售资金实行全程监管,要求房地产开发企业在办理商品房预售许可证前,申请开立对应的银行监管账户,协助购房人将其全部房价款直接存入监管账户。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,昆明等城市的做法,可能会对其他省会城市有积极的示范意义。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,每年3月是政策窗口期,一些市场有过热苗头的城市出台政策,体现落实地方主体责任。从政策内容来看,限售是这一轮三四线城市调控主流手段。此外,楼市调控的精准性越来越高,一个城市分不同措施,这是此轮调控的另一特征。
2月楼市开启“休假模式”:北京新房成交创三年新低
“市场低迷,要想成交就要降价。”链家地产一位中介告诉21世纪经济报道记者。他以北京市通州区新近成交的一套112平方米房源为例。据他介绍,这套房源原本报价为599万,最终成交价为562万。
楼市低迷在成交量方面表现得十分明显。根据中原地产数据统计显示,2月份,北京市二手房成交7361套;新建商品房住宅合计签约594套,这刷新了最新三年来最低月成交值。
不仅是北京,同为一线城市的上海市场也表现低迷。根据上海链家市场研究中心监控的数据显示,2018年2月,上海市新建商品住宅成交面积为20.29万平方米,环比下跌59.08%,同比下跌41.47%;成交套数为1675套,环比下跌61.33%,同比下跌41.88%。这一成交面积和套数,均为自2012年2月以来的最低点。
安居客首席分析师张波认为,在过去一年,通过严格调控政策,楼市降温明显。预计2018年将在此基础上做到短期调控不放松,热点城市继续降温并实现房价理性回归。
休假模式
在2017年楼市成交量下滑背景下,2018年2月一线楼市开局继续低迷。
中原地产数据统计显示,2月份,北京市新建商品房住宅合计签约594套。受春节长假以及调控影响,2月市场成交量刷新了最近3年的最低月成交值;从成交金额看,50亿的2月住宅市场签约额也是最近3年的最低值,延续了1月来市场低温。
不仅新房市场,二手房成交量也同样低迷。2月份,北京二手房成交量为7361套。中原地产分析师张大伟认为,从最近数年数据看,2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套,相比2016年的27万套下跌50%,这一成交量也是2015年来的最低值。可以预期的是,2018年二手房市场成交量将继续低迷。
经过接近一年的连续楼市调控,随着政策进入平稳周期,二手房价也步入深度调整期。根据中原地产数据统计显示,北京二手房价格调整非常明显,从2017年4月开始到现在10个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅接近20%。
上海表现也类似。根据上海链家市场研究中心监控的数据显示,2018年2月,上海市新建商品住宅成交面积为20.29万平方米,环比下跌59.08%,同比下跌41.47%;成交套数为1675套,环比下跌61.33%,同比下跌41.88%。这一成交面积和套数,均为自2012年2月以来的最低点。从成交价来看,今年2月,上海市新建商品住宅成交套均价格为523万元,仅略高于今年1月水平,是2017年以来套均价格第二低的月份。
按照楼市惯例,春节受假期影响,成交量环比大幅下滑属于正常,但从同比情况看,调控影响仍然十分明显。不过,各类城市表现仍有差异。根据安居客房产研究院跟踪数据,2月一线城市楼市开启休假模式,成交套数环比大幅下滑,同比去年也有近五成的跌幅;随着假期的结束及新增预售房源的入市,预计3月成交情况会有所回升。从安居客线上监测数据来看,受春节假期影响,2月全国用户找房需求环比下滑20%,一线城市环比下行28.9%,三四线城市热度下行幅度较小,仅5.1%,返乡置业热潮拉动三四线城市热度,衡水、九江等城找房需求不降反升。
房价调整
步入2018年以来,调控并未有放松趋势,但信贷则有收紧趋势。
根据中原地产数据统计,目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%-10%,除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外,上浮10%逐渐成为北京房地产市场刚需的主流。对于市场来说,购房贷款的成本继续上升。从数据看,按照北京平均贷款额度首套房贷款200万-300万计算,月供已经高达1.2万-1.8万以上。相比2017年3·17调控前购房,每月月供增加在2500元以上。
张大伟认为,从楼市调控角度看,利率的提升对购房者影响非常大。简单测算,按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的8.5折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对于刚需来说,会因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。
张大伟认为,房价还将逐渐出现调整,这种情况下,银行的风险增加,银行对抵押品的风险意识将提高,各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温,降价开始出现。
上述链家中介人士还注意到,目前市场上主要是换房客户。对这类客户而言,房源如果不能尽快出售就无法实现成功换房的目的。因此,房价适度优惠才有利于促进成交。“要想成交就要降价。否则客户都比较理性,不接受的。”
对北京楼市另一影响较大的因素是,大量推出的共有产权房也在逐渐影响市场。今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性。
“北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市,整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说,在大量低价房源上市后,选择余地将增加。”张大伟说。
3月1日,由中铁置业与碧桂园北京区域联合投资开发的海淀区首个共有产权房项目中铁碧桂园正式开始为期两天的选房。据了解,该项目本次共有431套房源面向海淀区户籍无房家庭和在海淀区工作的本市其他区户籍无房家庭配售,含全装修费用售价35000元/平方米,购房人产权份额比例为70%。当天现场约4000户家庭参与选房。据现场人士称,截止到当天下午五点,431套房源已经全部被选完。针对符合北京市住房限购条件且在海淀区稳定工作的非本市户籍的无房家庭配售,该项目还将推出第二批次的185套房源。
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来源:上海证券报、21世纪经济报道
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