昆明楼市的逻辑

撰文:昆明楼市动态首席购房顾问 文锋,微信:wenfeng005
今年伊始至今,各大城市都在抢人,昆明也不例外,而在昆明春城,众多品牌房企纷至沓来,抢地抢客户,但在昆明一些热点区域,客户买房靠抢,抢名额,抢速度,买房跟国足进球一样难,但这些似乎都成了昆明楼市的逻辑。
抢地
据不完全统计,从今年1月至5月,昆明主城共卖地4197.28亩,土地出让金179.04亿元,同比去年1至5月卖地3995.55亩,103.32亿元成交额分别增加了200余亩和75.72亿元,土地成交单价涨幅达到64.96%,这个涨幅在很多程度上都是抢出来的。
昨天,龙湖经过89轮的竞价后,以281148.7万元拿下西北新城隅山公园北侧的260亩混合用地,土地溢价率达100%,平均土地单价约1080万元/亩,楼面地价3245元/平米。这比起去年6月份,新希望溢价208%拿下195亩,划算多了,且不说住宅和商业占比情况,龙湖的这一手笔,单楼面地价就便宜了3000元/平。
和以往不同,在昆明很多项目拿地,已经开始通过联合的方式竞地。在此次拍卖,龙湖并不是一个公司在战斗,是联合中南和海伦堡一起,简称龙湖联合体,而同时参与竞拍的是金茂联合体,是金茂、东原和云投。
房企抱团组成联合体拍地似乎已经成为一种潮流,当然在昆明拿地合作开发也并非首次了,如中交和金地在巫家坝的中交尚城(暂定名)、碧桂园和中南在东三环的中南碧桂园樾府、俊发和奥斯迪的俊发观云海。
数据显示,去年136家上市房企平均负债率达79.1%,今年一季度,房地产行业负债率接近80%,仅次于银行和非银金融。在136家房地产开发企业中,有近40家资产负债率超过80%,近一半开发企业的资产负债率超过70%。
由于土地成本增加,企业联合拿地能减少一定的风险,一方面可以各取所长,分解融资紧缩影响,分摊成本,提高资金周转率。另一方面,土地市场进入存量阶段,房企要想“上规模”,只能靠存量资源,不管收购兼并,还是合作开发都在努力寻找更有利的发展方式。
抢地,也是在抢企业的发展的可能。
抢时间
都知道,在中国的房地产市场里,短期看政策,中期看产业,长期看人口。
单政策方面,从2018年1至5月,全国房地产调控政策发布多达159次,比2017年1至5月份增加60%。其中,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。
而最近几天,成都、西安、杭州又相继出台调控升级,昆明虽然还没有具体动作,但预期较大的压力下,无论是受限于市场上的政策调控还是企业自身快周转的考虑,开发商确实也在最大可能的压缩时间。
房地产企业都希望抢在政策之前开盘销售且在最短时间内实现网签备案,一方面不太希望因为掐在政策调控影响客户,为此在开盘销售前就要求客户先进行银行流水及征信记录的核查,达不到要求则无法参与选房机会。另一方面,是赶市场行情较好的时期内,开发商把快周转做到极致,原本都是开盘之后一周内完成网签,现在基本都是压缩到开盘当天直接完成所有的手续办理,尽量快的做到落袋为安。
很多时候, 购房者和开发商一样,在政策面前束手无策,稍微什么风声,开发商都会集中式开盘,而恐慌性购房者也不在少数。但买的永远没有卖的精,买房人赚的有可能是预期,而开发商赚的都是眼下的疯狂。
因地制宜,精准施策,没有谁能准确预估政策何时来?怎么来?会对市场会有什么样的影响?
放在昆明市场,面对连涨两年的房价,被住建部约谈,被央视财经点名报道,民众的呼声及舆论的压力,随时都有可能触发昆明调控的红线。所以,从买房人的角度,能在不受限的情况下下手,上车抢位,以免延误战机;从开发商的的角度,只要一拿到证就会快速推盘,以免客户流失,夜长梦多。
当然,还有一些楼盘,顶着业绩压力(其实今年的销售业绩都能创新高),又担心调控预期,昆明目前的多个项目基本都是缺证预售,有楼粉反映北市区的绿CCJM月选了房交了首付都有半年时间了到现在一直没有通知进行网签。昆明东二环边一项目在上个月就开始对意向客户进行验资了,但据说连土地手续都还没办理完毕,售楼部都是未经批复建设的。
这里的抢时间,更多的是在跟政策抢时间,只是有部分房企像球场上的球员,动作多了点,随时都有可能被出示黄牌的危险。
“抢”钱“抢”钱是基于市场行情,卖更多的房子抢到更多有购买能力的客户,这就是开发商都在抢着干的事情。
在3月1日的“昆十条”中,昆明虽然上调了二套的首付比例,从原本的30%上浮到45%,也扩大了限售区域拉长了限售周期,但似乎这对昆明整体房地产市场的影响相对有限,按照国家统计局统计的数据看,昆明新房连涨两年,二手房连涨15个月,而目前楼粉反映的情况看,最近几个月,昆明的新房二手房基本每月都是保持在1000元/平的上涨节奏。
影响价格的因素太多,但在当前昆明新房市场,只能说明房价是总经理说的算,撑死胆大的,羡慕死那些胆子的。

上周,昆明环湖路一项目开盘,开盘前开发商临时上调房价2000元/平,按照当晚的销售业绩,开发商多卖了1个亿,扣除之前因营销中心及样板间违建被强拆及罚款,开发商在首开节点上多“抢”了1亿回来,这个小目标比老王的来得更快。
位于昆明广福路以南一限售区域的楼盘,一期地块在6个月时间内连开5个次盘,房价越开越高 ,每次都能清盘,5次开盘揽金26亿元。
会展中心片区某项目在今年5月份开盘,比去年年底的价格直拉了5000元/平以上,而且大获全胜,获得区域公司最佳开盘大奖,据说参与这个项目的销售都可以吹十年的牛13。
还有三个半岛内某个项目二期内部认购价16000元/平,户型面积77-250平,其中134平米为两房设计,参与内部认购先交纳100万,也就是说230万买两房,50%的银行杠杆。
当然,并不是昆明的新盘都能如此容易地“抢”钱,跟对世界杯的每一场比赛进行买球一样。
昆明东二环边一项目把大户型产品包装成大平层,却无法改变卖相的尴尬,再加上前期产品的屌丝定位,总盼望借助市场行情把丑小鸭变成小天鹅;
南市区一接手烂尾楼盘包装成精装,却无法更改户型布局朝向的别扭,单纯从品牌输出和后续运营,也只能沦落到买房送车位也难去货的境地。
城市在抢人,开发商在抢地,购房者在抢房,一个简单逻辑,就是大家都在抢时间,也在“抢”钱。
以上为正文
抢人+抢地+抢房=抢时间+“抢”钱
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