疫情后,在昆明再买一套房!

楼市的开年“小阳春”,谁也没想到会出现疫情这样的黑天鹅。
关键这只黑天鹅来得有点始料未及,很多人就在问疫情对楼市会有什么影响?房价会怎么变化?今年什么时候适合买房?

1疫情对楼市的影响几何?
此次新冠肺炎从当量上来说,不及2003年的非典,但由于处在全球局势动荡,中国经济面临巨大压力和转型之际,此次疫情对各行各业都带来了极其深远的影响。
70亿票房打了水漂,餐饮零售营收腰砍,旅游市场完全冻结……这些行业确实损失惨重,但还好,按下的只是暂停键,房地产市场也一样。
新冠肺炎在得到有效控制前,房企所有的线下销售动作都处于停滞状态。据昆明楼市不完全统计,截至2月7日,全国已经超过百个城市倡议或被要求暂停开放售楼处。
售楼处暂停,客观上使得住房交易停滞,部分城市已经出现日度交易量为零的现象了。
春节后,由于疫情控制的要求,现在很多航班、高铁、城际班车停运,工人春节后也难如期返岗,因此新开工以及项目建设进度必将受到影响,而营销、推盘节奏也同样面临巨大的调整。
在危机有所控制的情况下,房屋交易市场就会有所放松,也会如非典后一样,极有可能出现一个短时间内的交易增长。
从非典的经验看,根据中国指数研究院的报告,2003年3-4月SARS疫情加剧后,因社会活动全面受限影响,全国房地产市场运行节奏整体放缓。
有些地方房地产促销活动都暂停了,购房者不想出去看房,很多项目也停工了,所以4月份全国房屋施工、开工、销售面积、投资额增速均出现了一定幅度的下滑。
但5月份,随着疫情逐步得到控制后,社会恐慌心理慢慢缓解,社会经营活动恢复,房地产市场也快速回升到了上行通道,其中销售面积增速明显反弹。
按此经验,新冠肺炎疫情之后,房地产市场也会很快回暖,不排除下半年出现房地产交易补偿性反弹情况,全年楼市的整体稳定应该不会受到太大影响。
当然,这也仅仅是我的预测。
2疫情后,还能买房吗?
既然是预测,向来就没有谁能够准确地预见到这次疫情下楼市的短期走势,更没有谁能够足够精准地判断整个市场对资产价格预期的情绪,包括我自己。
但有一种东西,在投资领域是可以做出有效论断的。
那就是,价值!想要在投资中获得稳妥的收益,通过价值来判断标的物进行长期的持有,是一个不错的选择。房产,也亦然。从房地产发展规律来看,核心城市房产的价值,长期来看并没有下跌。
虽然在大部分中国家庭的财富结构中,有7成家庭不缺房,但在一些核心中大城市里,房产还是属于供不应求的商品,至少在改善产品里还有一些需求的存在。
其价格长期来看,都是有上升空间的,不会因为一次瘟疫,而从此衰落。
17世纪的伦敦大瘟疫,8万人丧命于此。1832美国爆发严重霍乱,纽约也在当时封了城。但伦敦和纽约的房产至今保值升值,其稀缺性依旧存在。
为此,在疫情过去之后为了稳定房地产市场的发展,政策倾斜支持的概率会大大增长。
从2月3日和2月4日,中行连续投放流动性累计达1.7万亿元,累计净投放5500亿元,充分显示央行稳定市场预期、提振市场信心的决心,再加上鼓励银行机构适当下调贷款利率的发文,那么通过金融松动政策继续刺激房地产的活跃度,市场率先回暖的可能性变的更大。
当然,为刺激楼市,国家也许会出台相关政策,比如继续放宽限购、降准降息、放宽二套房的限贷比例等,一切皆有可能。
另外,在此次疫情过去之后,部分房企快马加鞭,为了提起购房者的购房兴趣,不排除会实行价格折扣的销售策略,短期内弥补第一季度落下的销售任务。
受此次疫情影响,我们很难笃定买入时就一定是最低点,但也没妄想着在短期内靠楼市收获红利,毕竟国家对楼市主基调仍然是“稳房价、稳地价、稳预期”。
换句话说,政策和价格可以让观望情绪转化为购买动力。
昆明,目前相比其他城市,楼市调控政策本身就不是特别严格,在“一城一策”大的基调下,也会有适合昆明市场购房置业的机会点的。
3该在哪个城市买房?
很重要的是,此次疫情把各个城市的城市治理能力和医疗能力暴露无疑,毫不夸张地说此次疫情是在重塑城市的竞争力。
为此,在选择城市托付时,不仅仅要考虑城市的GDP增速、人口流入、产业前景之外,也需要将法治文明、教育水平和医疗水平放在必选集合中。
根据国民经略的统计,按照城市治理能力和医疗能力综合来看,北上广位居最前列,深圳其次,成都杭州南京次之,重庆郑州长沙西安再次之。
各大城市每千人医疗资源的分布(来源:国民经略)在所有在列统计的城市中,昆明挤进“每千人医疗资源“全国城市第5,远高于北上广深,属于资源型城市,昆明在医疗资源上也相对丰富。截止到2月8日12时,云南确诊病例138例(其中昆明41例),治愈出院17例(其中昆明6例),无死亡病例。为此,核心城市以及其都市圈的房产依然是我们置业的方向。显然只要支付能力允许的情况下,一线城市依然是不错的选择。跟其他城市不同,昆明市场有一定的旅居属性,此次新冠肺炎之后,很多人对生活还会更深层次的领悟,不排除在疫情结束后,昆明之前布局的大健康板块也迎来了一些新机会,这也是我一直看好昆明的原因。4昆明哪个区域有潜力?
那么相信很多人会关心,昆明那么多热点区域,最看好哪个片区呢?
回答的最多的还是会展片区。
从城市发展的方向,正处昆明城市南下的核心区域,如果非要给一个具体的定位的话,我觉得就是“心脏”!
按照昆明的规划,会展片区内规划配置24所中小学,其中13所小学,11所初、高中,36处幼儿园,目前已有云南大学附属会展学校(附幼、附小、附中)、北附幼儿园、伏羲幼儿园等名校。
滇池会展片区航拍效果图(非最终确定版本)
在今年初,由官渡区政府引入,云南万科企业有限公司投资建设的上海师范大学附属官渡实验学校落地滇池会展片区,学校位于昆明市官渡区环湖东路滇池福保半岛,昆明滇池国际会展中心旁,占地面积约160亩,总建筑面积约16万平, 总设计规模144个班级,涵盖了小学、初中、高中12年一站式教育,该学校落地,使昆明的教育资源得到进一步完善。
上海师范大学附属中学创建于1958年,是上海教育委员会与上海师范大学双重领导下的直属市重点高级中学。学校是首批上海市示范性实验性高中、上海市六校联考(原十校联考)参加学校,上海市五所市教委直属高级中学之一,世界名中学论坛成员之一。学校师资力量雄厚,其中,上师大附中学生的本科升学率可达100%,重点本科学校(985/211)升学率约85%。
上海师范大学附属官渡实验学校效果图(非最终确定版本)
该学校预计开学时间为2020年秋季,将针对小学/初中一年级进行招生(具体开学时间以校方通知为准),对于片区内的万科翡翠滨江、万科500里小区业主来说,是近水楼台,据说明无论新房还是二手房业主,只要凭购房合同就享有优先入读的资格。
另外,滇池会展片区汇聚多条轨道,其中,2号线(目前在修建的站点-龚家村站位于万科翡翠滨江售楼部门口)、5号线(5号线位于万科500里A6地块门口,目前已开工建设的21座车站中6座车站主体结构封顶)、8号线(目前报规中,站点规划途径滇池国际会展中心站和宝丰站),而如果加上未来规划的南北快线和地铁10号线,会展片区将是昆明地铁线最集中的片区。
学校+地铁,两点也正好符合我一直强调的房子增值最核心的两大要素。
除此之外,滇池国际会展中心商业配套也是很丰富的,已于2019年9月28日开业的王府井滇池小镇,距离万科500里项目直线距离约800米,总建筑面积12.8万平,是云南省首家微度假生活方式小镇;再加上万科翡翠滨江自身拥有的商业配套,也是对会展片区商业配套加持,基本可满足业主的日常需求。
当然,会展片区内还有其他的配套,如规划建设12处医疗配套,其中包括4所综合型医院,设置16个生鲜超市和14个社区服务中心。
从目前来看,滇池国际会展片区呈现面确实要比其他片区更有优势,也是我一直推荐的理由。
挑对城市,选对区域,在疫情完全平息前,在2020延后的需求释放前,在楼市可能出现反弹前,进行楼市布局。我们坚信疫情总会过去,一切也都会回归正常,疫情之后,如果允许,那就再买一套房吧。
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