全国楼市降温了,昆明还能四季如春?

导语:
老妈如果觉得你冷,她会你准备毛线裤。
本文关键词:
1、昆明房价一枝独秀?
2、昆明最受关注的是巫家坝和呈贡
3、约75%的购房者非首次置业
(1)
在最近的国家统计局数据中,对商品住宅销售价格,用到了“稳中有落”四个字。
时间解读“涨幅”所用形容词2019年10月稳中有落2019年9月基本稳定2019年8月总体稳定2019年7月总体稳定2019年6月稳中有降2019年5月总体稳定2019年4月稳中略升2019年3月总体平稳2019年2月稳定2019年1月总体平稳2018年12月涨跌互现2018年11月有涨有跌2018年10月总体稳定2018年9月基本稳定2018年8月稳中有涨2018年7月有所回落(最近国家统计局解读房价所用形容词,无论生活在外多苦多累,打电话给父母总是说“还好”)
今年10月,新房价格北京和广州分别下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%,涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。二手房,北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%;深圳上涨1.0%,涨幅比上月回落0.3个百分点。
最近出去跑盘较多,诸多业内异口同声一句话,“全国都太冷了,西南公司里面只有昆明好点”。
像文锋老师几次从成都回来,这次同样跟我聊“成都、重庆太冷的,某大公司两个城市的业绩,还不如昆明单个项目”。
昆明,不知怎的,居然还是环比上涨了1.5%。
要知道,最近这40个月以来,涨幅1%以上不算多,比较明显的就是2017年年末2018年年初,2018年6/7/8/9月,并且这两次都是以一次1%的大涨幅带动三四个月的“小高潮”,基本上每次都出现了“跳涨3k以上的项目”。
比如2017年年末,江湖海第一次开盘1.3w,第二次跳涨到1.6w;海伦堡中央广场通过增加精装的方式,从一万二三,跳涨到一万六七。
统计局的数据略有滞后,最大原因无非8-9月高价房源的集中开盘与网备。这一点从大户型涨幅居然达到2.3%,也能看出。之前提到过昆明迎来了大面积的置换购房时代。没想到这一次,来得这么猛。
不过等到未来呈贡项目的大量入市,平均价格可能一下子就下来了。
(前文中咱们提到过为了补办不动产证,很多甚至是十年前成交的房子集中补办网签,价格特别低,有的只要三四千,每个月10-20万方,当时担心是否会影响备案数据,现在看来数据已经把他剔除了)
值得注意的是,上周,草海片区宝能拿地,楼面价约12684-15922.5元/平米,总成交约55亿元。(此处省略两个字,用来形容一块土地傲视群雄)
宝能,昆明公司才刚刚注册了十几天,火速拿地,期间刚好碰上网络故障,原本延迟的土拍,被它刚好赶上。
(2)
上面提到一手房成交价格涨,但我们怎么区分呢——有些朋友会说“明明我去一些售楼部很冷清啊。”
最近,很多楼粉们已经做完我们的年末楼市调查问卷,全昆明最受小伙伴们关注的区域排名前二位,巫家坝和呈贡,两者不相上下。(比例均超过13%)
这让我想起前几天有位外地小伙伴想来昆明买房,我问他有没有意向区域,他说“巫家坝”。
原因无他,就是在咱们公众号中看大家讨论最多,甚至只要关于巫家坝的讨论就是最激烈的。
“如果所有人都看好,那么这个东西一定是天价,恰好,巫家坝区域的房价是目前昆明高层中最贵的一个区域,说明看好的人还是占了大多数”。
也有很多小伙伴对呈贡为什么还这么火抱有一定的怀疑。
上周六当我坐在呈贡某项目的售楼部,看着售楼部大大的落地窗前,天气晴好,高铁站就在眼前。
一位楼粉(文锋的胡建老乡)在售楼部跟我聊了很久——“买房子不都这样么,地铁、学校,以后这边房子建好,晚上灯光一打,高铁站那边一出来就看得到”。
刚好云大附小大学城校区今年第一届招生的时候他家大儿子幸运地招进去读一年级了,他问“要不要在呈贡再买一套?”
一定的想象空间,总比没有规划、没有目标,好太多了。
价格高不是影响房价的硬性指标。
这不,最近有项目开盘,单价七八千,但实际开盘销售情况约40%。(比起上一次开盘成交情况已经是“腰斩”了)
买房的人很多,只不过是“看得上”和“买得起”两个不同的问题罢了。
(3)
虽说昆明的一手房市场,在全国市场上都还算“飘红”,但二手房确实真真实实有点惨淡。
对于二手房而言,90-144㎡这个面积段出现了0的涨幅(那就是在跌),二手房略微有点难销售。
不过有意思的是,以小陈自己的一套房源为例,我是看着这个小区同个户型在中介的挂牌价一路走高的:
2018年11月,那时候同小区的卖家最高有挂80万售出的,装修很漂亮,其他房子都是75-78万不等;2019年4月的时候,刚好出租房屋,我又去中介门店上问价,这时候中介跟我说78万能卖掉。
结果到了2019年11月,一位邻居挂出了85万!
意料之外。
仔细想想,行情好的时候二手买家都是“自卖自夸”,一旦知道有房子xx万卖出了,那么自家的房子低于这个价售出就是亏本生意。
但如果是非热门小区(你一说名字出租车司机都不知道的那种),如果中介人员不介绍,谁去主动搜索这个小区?谁知道这个小区到底卖多少钱?
热度不够的小区,就算房主再以为是个宝,也还是难销售。
在我们昆明楼市2019年年末大调查中,目前已经得出来的数据是昆明购房者的购房需求中,首次置业仅占到26%左右。(非最终结果,还在调查当中)
有小户型的换上了大户型,空余的小户型租给了刚刚参加工作的年轻人;工作调动之后,市区的房子假期才住,平常上班都在呈贡住;原来的房子离小学太远,为了小孩,又临近学校买了老房子。
房子一直在流通,在使用,而置换房屋不一定是越换越大,而是因为功能不同而被置换罢了。
有数据显示,在一线城市,当孩子6岁时,这个家庭的置换需求达到最高峰。
第一可能是入学情况引发,第二是孩子和父母的私人空间急需释放。
这么多房子,到底会不会“废掉”?
与其担心可能出现的远方的“房屋过剩”,不如考虑一下近处的“自身实际问题”更为妥当。
以前,小陈在文章中提过自己的好朋友一家(就是那个先买高档小轿车,买了车之后发现没钱买房,耽误了最佳的买房时间的那一位朋友),这不,周末拉着我去买房了。
你还别以为老小区没接盘侠,这两天我看这一家“小迷糊”找房子的心酸之路,那些楼可能之前咱们也看不上,现在,真香!

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