昆明住房收益率7.1%,你家房子年涨913元/㎡了?

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你买的房子升值了么?
本文关键词:
1、房产升值空间变窄
2、昆明房子年涨幅913元/㎡
3、昆明哪些区域的房产升值快?
(一)房产升值空间正遭受挤压
在往常的互动留言中,经常会有楼粉问到诸如XX房子有没有升值空间等问题。即便是自住需求的购房者,也会习惯性的关注到房产的未来增值预期。
这大概就是房价持续上涨状态下,购房这种行为从结果导向上带来的心理动力。从而使众多购房者对房产抱有增值的美好愿望。
说实话,类似的问题并不是单点从某个项目就可以做出相应的判断的。还需要结合区域情况,甚至是这个城市的整体发展,以及项目的优劣、价格、产品等综合评估而来。
我们从大的层面来看,基于城市发展而来的增值预期,往往能展现出一个城市的实力和发展潜力,进而辐射到诸如房地产等行业中,为升值提供基础的支撑。
近日,易居研究院发布的《2020年一季度50城住宅综合收益率研究报告》显示,监测的50个典型城市中,有35个城市住宅综合收益率为正值。
一季度50城住宅综合收益率
说明,由租金收益率和房价同比涨幅构成的综合收益中,在过去的一年时间里,绝大多数城市的购房者投入房产的资金是出现了增值的。
但是,从环比来看,今年一季度大部分城市住宅综合收益率相比2019年第四季度出现了降低。在一季度中,收益率增长环比不如去年第四季度的城市达到31个。
数据来源:城市房产网、易居研究院
也就是说,住宅综合收益率正在呈现出收窄的态势。意味着,过去一年中通过购置住房来谋求资产增值的购房者,在今年一季度中的收益降低,获利的空间被逐渐压缩。
当然,这与大的经济环境有关,受春节假期及新冠肺炎疫情的影响,今年一季度的房地产市场整体处于停顿与恢复期,市场交易活跃度不高,房价上涨的动力疲弱,且房子租金收益受影响较大,拖累了整体的住宅综合收益率的增长。
长远来看,在当前趋“稳”的市场环境下,住宅综合收益率可能还会进一步收窄。但一些地段好、有利好带动的区域,以及处于需求旺盛的地区的房源,仍然能获得相对可观的收益。
客观上,也就形成了现实中,某些区域/项目房价没怎么涨,而一些区域/项目的房价,不断在涨的现实。
(二)你家的房子涨913元/㎡了?
从城市来看,根据易居研究院的报告显示,在一季度中,50个城市的过去一年的住宅综合收益率为2.6%,环比下降0.7%。
其中,诸如烟台(-16.7%)、济南(-14.4%)、青岛(-13.8%)等15个城市,一季度的综合收益率为负数。意味着,于去年一季度在以上15城购买住宅并持有至今的部分购房者,可能已经出现了资产缩水(亏损)。
而从住宅综合收益高的城市看,多为三线城市,有可能存在房价基数小的客观情况,房价的上涨,会成倍的提升整体的收益率。
数据来源:城市房产网、易居研究院
就昆明而言,过去一年的住宅综合收益率为7.1%,在50城中,居13位,整体处于上游水平。
由于报告中的住宅综合收益率是以过去一年为统计周期来评定收益的增长幅度。因此,我们拉了一张昆明近一年的房价变动情况的图表来具体看:
数据源自昆明锐理/昆明楼市制表
从上图可以看到,昆明商品住宅的成交均价,由去年3月的13649元/㎡上涨至今年3月的13778元/㎡。涨幅仅129元/㎡。
看似过去一年中,昆明的房价同比涨幅不算大,但从过去一年每月的房价曲线可以看出,受时点影响,昆明房价存在着较大的波动,房价最高价差达1473元/㎡。
也就是说,受房价波动的影响,昆明的住宅综合收益也存在较大的波动。
在这种波动中,关于收益的多少,就很考究买/卖的时间点了。
我们知道,在商品的交易中,低买高卖是收益最大化的理想状态。而实际上,在交易行为中,往往也是最难把握的。
还是拿昆明来说,刨去租金收益,单独以房价涨幅来看,按照昆明锐理发布的今年3月昆明商品住宅13778元/㎡的成交均价计算,要达到报告中昆明7.1%的综合收益率,买入的价格约为12865元/㎡。
也就是说,房价要上涨913元/㎡,你买的房子升值速度才算赶上昆明的整体水平。
换句话说,你买的房子在过去一年里,没有上涨913元/㎡,说明你当时的选择可能有一定的问题。
前面也说到,由于当前的整体经济环境,以及房地产市场以“稳”为主的基调,使得房子的升值空间正在受到挤压。
意味着,在昆明要达到913元/㎡的房价涨幅,以匹配当前7.1%的住宅综合收益,可能会更难了。
(三)昆明哪些区域的房产升值快?
我们知道,房价的影响因素很多。
这也就决定了房产的升值,也会受到诸多因素的影响。
我们从房产买卖的这种单纯的关系上看,无疑,区域是一个很重要的价值衡量指标。
就购房者而言,没有对某个区域的认知,可能就不会去该区域买房,而对于开发商来说,如果没有对进入区域的认可,或许就不会进入区域拿地。
正是基于这种区域认可度,使得区域内的房价也有了认知层面的基础,也才能更好的推动区域内房产的升值。
那么,从昆明的区域来看,哪些地方房产升值快呢?
我们从昆明锐理公布的月报中,截取了2019年3月与今年3月各区域房价的情况来对比,可以发现,在同比上滇池片区的房价涨幅是最大的(涨幅约为4007元/㎡),其次为次中心区域和官南片区。
今年3月(左)与去年3月(右)昆明市场区域热度对比(图源昆明锐理)
而在统计的区域中,达到前面所述913元/㎡的房价涨幅的区域,仅有滇池片区、次中心区域、官南片区和中心区域。
这在一定程度上,也反映出在过去一年里,持有滇池片区、次中心区域、官南片区以及中心区域等地房产的人会获得可观的收益。
我们拿滇池片区来说,昆明锐理圈定的滇池片区范围,主要集中于草海片区。在售的项目有融创文旅城、金地云海一号、华夏四季、中铁诺达山海春风,以及计划今年入市的华夏澜台府、宝能滇池九玺等,是目前昆明高端物业较为集中的区域。
不过,从项目开发时间上看,多是近年落地销售的项目,且区域内洋房产品(毛坯)基本都在2W+的房价水平。因此,在房价上,由于高端物业本身的价格支撑,存在新增项目拉高区域整体房价水平的客观因素,以至于数据对比中,出现草海片区房价大幅上涨的现象。
说回来,既然购房者普遍都很关注房产的升值空间,那么,什么样的房子升值空间大呢?
其实,最简单的方法就是遵循品牌、价格、配套、区位、产品等五大购房要素,综合各要素最优的房产,会有很好的升值空间。
因为,各要素基本涵盖了房产所能凸显出的价值,无论对于自住,还是投资,都会是很理想的目标对象。
但现实中,能够兼具各要素,或者,各要素权重都很高的房子,基本上找不到。买房,其实就是在各要素中妥协的一个过程,只不过,一些要素(硬核的价值)对于房产升值促进比较大而已。
因此,房子能不能升值,关键还得看有没有能戳中接盘者的卖点。
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