在昆明买房,我们圈出了一个范围……

地州人有多喜欢昆明,看看留言就知道了~
这只是就近随便截取的一部分。粗略看了一下,今年以来后台留言和微信咨询的地州购房者竟有数百之多。难怪,办公室的小姐姐会感叹“地州人真有钱”!
地州人图昆明什么?
我们从后台简单的梳理了一下,针对地州人在昆买房的动机,大概可以归纳为投资抗通胀、小孩上昆明读书、自住养老三个大的类别。
这与昆明作为云南唯一的特大城市和单核城市的地位是相对应的。
毕竟昆明教育、医疗和商业配套等的高度集中性,支撑起了地州人置业省城的需求,使得昆明的房子变成了全省人的房子。
还在去年时,一家代理机构负责人就对外表示,来昆明买房的客群构成大概是4:3:4的比例。这里面说的3,就是省内地州客户。
当然,我们没有官方数据来验证这种说法的准确性。但是从一些项目销售客群的反馈上,以及售楼部地州口音购房者增多的现象中,还是能够感受到地州人来昆明置业的热情的。
此外,通过对近8年昆明常住人口与户籍人口的整理,我们发现昆明常住人口近年来(近3年)保持着每年5-6W人的增长,城镇常住人口保持着每年10W+的增长,户籍城镇人口近两年更是达到每年16W+的增幅。
昆明全市人口统计
年份
常住人口(万)
城镇常住人口(万)
户籍总人口(万)
户籍城镇人口(万)
2018
685
499.02
571.66
352.74
2017
678.3
488.72
563
336.18
2016
672.8
478.02
559.79
319.26
2015
667.7
467.7
555.57
317.71
2014
662.6
457.5
550.5
/
2013
657.9
447.7
/
/
2012
653.3
438.04
/
/
2011
648.64
428.1
/
/
注:数据来源昆明市历年国民经济和社会发展统计公报
这也说明,昆明城市化速度在加快,落户主城的人在持续增多。这其中,不乏地州的购房者,至少买房动机中为小孩在昆明读书这部分地州客群,会对昆明户籍城镇人口数量有一定的充实。
之前听过一个段子,说的是来自大理的一个小伙,本想着在昆明打拼几年存点钱回老家买房,最后却发现回大理已经买不起房了……
多么残酷的现实呀!他太难了!
现实中,对于地州人来说,作为省会的昆明,发展空间和潜力相对都比较大,而且就在云南省内,离自己老家也近,不论是做投资,还是未来为自己和子女规划考虑,昆明都会是很好的买房目的地。
买哪里合适?
可以想象,长期生活在地州的人,要在完全陌生的昆明买房,这得有多少功课要补呀!
不过,从实际案例看,地州购房者从众心理较为普遍。也可以说,在购房行为中很容易受第三方影响。比如,朋友推荐、置业顾问忽悠等,然而,这些都是建立在对整个城市以及项目不太了解的基础上出现的。
正好,最近看到一个有趣的概念——“出行半径”。从个人理解上,正好能够描述一个城市的轮廓与格局。
或许,对地州来昆置业者有一定的帮助。
滴滴出行对“出行半径”的定义表述为:以市中心为原点,绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。
滴滴出行此前发布的“城市半径”排名
也就是说,“出行半径”圈定的区域,是这个城市人们可接受的极限通勤距离。换句话说,就是这个城市的打车族都生活在“出行半径”范围之内,在另一个层面,是商业活动频繁、人员往来密集的“活跃”区域的反映。
此前,滴滴出行发布的昆明的“城市半径”为23.7KM,在全国位居第22名。我们以此圈出昆明“城市半径”的直线范围。
在购房的热点区域上,往北包含世博片区、北部山水新城等地;往西囊括草海片区、西北新城、安宁的部分区域;往南涉及金产区、滇池片区、巫家坝片区、生态半岛、新螺蛳湾片区、会展片区、乃至呈贡等多地;往东涵盖东白沙河片区、方旺片区等。
如下图:
昆明“城市半径”覆盖区域
重要交通枢纽,包含昆明火车站、昆明长水机场、昆明南站,以及各大汽车客运站等。
有意思的是,圈定的“城市半径”,除昆明主城区之外,仅有呈贡和安宁的部分区域包含在内。
从发展上看,安宁被视为是昆明的后花园,而呈贡则更像是昆明的前院。
安宁因久拖不决的收费站等因素,相比符合昆明向南大势,以及政策倾斜更大的呈贡,在置业方面显然要逊色许多。
这也是客观上,呈贡房地产要比安宁热的原因。
城市半径和城市经济发展水平具有高度正相关联系,也是反映城市活跃程度和繁荣程度最直接的表象。
因此,地州购房者要迅速了解昆明,“城市半径”圈定的范围具有一定参考意义。因为,无论是自住亦或是投资,区域活跃度及繁荣程度,都会是房产重要的回报率催化指标。
也可以这样说,在昆明买房,可以以“城市半径”作为参照,遵循越靠近主城越好的原则,再匹配自身实际需求,大概就能知道哪里比较适合自己了。
在昆明怎么买房?
至于买什么样的房子,在选定中意的区域之后,实地到项目了解,基本都会有一个自己的判断了。
为了能更直观的表达购房考量的要素,我们制作了一张购房要素权重分布图
我们按品牌>价格>配套>区位>产品的顺序给地州购房者(所有外来置业者)做了一个买房考虑因素的排序。
首先说一下,为什么要将品牌放在第一位。其实,是根据昆明的特殊情况确定的,因为在昆明这很重要,也是尽可能避免烂尾的直接考量因素。
说到底,烂尾的房子即便再好,没法兑现使用价值也等于白搭。
早年电视上经常会猝不及防地冒出“别看广告,看疗效”的洗脑广告词(暴露年龄了,尴尬~),在昆明买房这件事情上,品牌企业至少在“疗效”上还是有保障的。
我们开头也说到,地州来昆明买房者的动机,大概是投资抗通胀、小孩上昆明读书、自住养老三个大的类别。
其实,无论出于什么样的目的,昆明非原生地的属性,决定了其只是地州购房者的第二居所,客观上使得其持有的昆明房产具有较高不确定性。
因此,对于地州购房者在昆明买房,我们给出的建议是:买得起,卖得掉!
买得起,在五大购房要素中,就是我们所说的价格要素,这是决定买什么样的房子、买多大的房子的基础条件。
而卖得掉,更考究的是配套要素。因为地州置业者与本地群体的差异,在配套上学校(名校)或许会是一个很好的选择(置业动机上也有直接的体现)。
对地州购房者而言,学校自己有用更好(也可以用完再转卖),即便没有用转手也能有很好的溢价空间。因为,好的学校本身就是房产保值、增值的重要指标。
更何况,本地人对学校的渴求,要比外地人更强烈。在市场法则中,通常都是谁拥有资源,谁就掌握定价权。
房产亦然!
不然,月牙塘小区也不会成为北市区二手房的标杆了!

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