买房必看!昆明二手房交易税费计征有新变化

撰文:《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
这几天,昆明楼市后台有粉丝后台留言咨询关于昆明部分行政区域调整二手房交易的个税征收标准,对昆明房地产市场有什么影响?对老百姓的二手房买卖又会有什么影响?
对此,昆明楼市特意向云南省昆明市国信公证处求证,得知:目前昆明除了五华区之外,其他的行政区域都已经接到执行最新二手房交易税费征收的调整通知,呈贡新区是最早执行的,盘龙区是在2019年9月16日进行接件口头通知,也已按照最新标准执行。
相关通知
1变化:计征方式更灵活
按照国信公证处工作人员的说法:【之前的情况是】不动产证没有满两年的,但契税票面时间已经满两年,可以以契税票面时间来看满两年,达到满二不满五的条件,就可以不涉及土地增值税。
【现在的情况是】①如果要以契税票面时间来看满两年的,就必须按差额上税的方式来缴纳个税;②也可以以不动产证上的时间来看,不以契税票面时间来看。如果是不满两年的情况,那需要缴纳到土地增值税和个税。
为了方便理解,我特意制作了一个调整前后的变化的对比图(个人理解,仅供参考),最终核算还是交易过程中,以相关部门要求的缴纳明细为准。
简单理解,以前看交易看时间是否满足满2年,可以根据不动产权证上时间或者契税票面时间,谁的时间早,以谁为准,只要其中一个满足两年时间,达到满2(2年)不满5(5年),可以不征收土地增值税,但个人所得税,可以按照全额1%或者差额的20%进行征收。
现在如果看契税票时间,满2年的, 按照差额20%缴纳个人所得说,而如果不动产证的未满2年,个人所得税按全额1%征收,还要征收土地增值税5.6%。
当然,二手房交易涉及的税费明细不仅仅上面罗列的税种,还有中介费、公证费、工本费、查档费等等。
2
选择:哪种计征方式更划算
那究竟何种计征方式更划算呢?按我所理解的,举个例子(不一定准确),仅供大家参考:
X先生在昆明买了一套价值100万的唯一住房,契税时间满2年且房产证还处于办理中,那么如果X先生将此房子以150万转售,按照之前的标准,征收个人所得税1%就是(150万x1%=1.5万)1.5万或者差额20%即(150-100万)x20%=10万元;
如果按照目前的计算方式,看契税票时间,差额20%即为10万元,如果以房产证时间,就要征收全额的6.6%(1%+5.6%)即9.9万。
对此拉个公式,原售价为A万元,转售价为B万元,算出A和B以一定比例,使用哪种计税方式更划算?
假设(B-A)X20%=BX6.6%,那么得出,A=0.67B
也就是说,当B的售价是A的1.5倍左右,两种的计税方式非常接近。但当差额超过1.5倍且越大,按房产证时间全额计征的成本(代价)越低,反之,差额低于1.5倍且越小,选择契税票时间计征更划算。
当然,二手房具体的交易过程中,当事人都能自己做对比后,选择适合自己的缴税方式。
3
影响:均为存量房市场交易服务
我们知道,未来是存量房市场,全国房地产存量资产约250-300万亿,房地产巨额存量资产。昆明的存量房,根据昆明市庆祝新中国成立70周年新闻发布会上报出的数据,人均住房面积43.58平,按照2018年末,昆明市常住人口为685万人计算,昆明有接近3亿平米商品房,存量房数据巨大。
未来这些房会有部分流向市场,从税费的调整来看,都是为了交易服务,是更为灵活,也更具人性化,毕竟一个区域市场,新房市场的活跃,还得有二手房扶持,这才是良性的房地产市场。
但在昆明,目前普遍存在的现象就是,新房项目在不动产权登记证办理(直接点说就是下证)有点慢,这些房屋在契税发票等完税时间往往都会早于不动产权登记证时间,却在缺证的房子在市场交易上存在一定的认识偏差问题,通过这个税费征收相对灵活的方式,本质上是更好驱动解决不动产权登记证下发时间晚但又迫于交易的局限问题。
税费的计征方式调整,既能为昆明部分小区不动产权登记证下证不及时正名,从而驱动新的存量房的交易活跃度,同时还不影响二手房税费征收的目的,可谓一举多得。
但按照公证处的工作人员透露,市场上部分中介闻风而动,调整快得很。为了钻市场的空子,一些中介带着客户私下签协议,和实际网签合同的价格有出入,也就是我们常说的阴阳合同,在差额上做足文章,尽可能降低税费的缴纳,而且这种情况一直以来都是存在的。
4
建议:买房要趁早
其实,要杜绝这种现象,深圳及东莞的“三价合一”的操作方式方法,是可以借鉴的。
何为三价合一?
“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、国土局计税评估价,三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估。“三价合一”的实施,最直接的影响是税费增加,从源头上杜绝阴阳合同。
方便理解,我继续举例子来说明:
A先生想在昆明买一套总价200万的二手房,首付30%,为60万,需要向银行贷款140万。在“三价归一”之前,为了避税,A先生与卖方达成一致,网签备案价写低一些为170万,政府的评估价会一般会低于实际成交价,假设也是170万。A先生为了多向银行贷些款,说成交价是260万,但银行有自己的评估系统,银行最终的评估价是240万,以这个价格银行贷款70%给A先生,也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款,自己只需掏32万,相比于原来60万的成本,少了28万。
如今“三价归一”,银行以网签和房管局计税评估价的最低值,也即170万,作为银行评估价,以这个价格的70%银行给你贷款,也即119万。A先生只能拿到银行119万的贷款,买下这套200万的二手房需要自己掏81万,比本来的60万多出了21万。
事情往往都有双面性,“三价合一”确实能规避阴阳合同的出现,保护交易双方的权益,有利于规范二手房市场,但确实也会带来另一个问题,毕竟在二手房交易场景下,卖方原本要承担的税费几乎都会转嫁到买家身上,这也在无形中提高了购买二手房的门槛和成本,尤其从银行贷到的款更少,自己需要掏更多的资金。
其实,还是那一句话,无论如何调整,未来买房的成本越来越高,买房要趁早。

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