昆明南城崛起

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撰文:《昆明楼市》 文锋团队
刚入地产圈,在昆明圈内就流传了一种说法叫“东邪西毒南帝北丐”,那时候觉得好神奇,感觉除了“南北”,“东西”很不堪入目。
然而这些年过去,昆明城市发展扩容很快,打破原有传统的单一中心蔓延外溢式发展的局限,向多中心点状的城市格局发展突破,东西南北的格局也发生了很大的变化,“东邪西毒”也演变成了“东起西进”。
而“南帝北丐”在2016年国务院定调批准后也有了“南延北拓”的发展方向,文锋老师在去年写过《城南之势》和《昆明向南,重新期待》的两篇文章,从城市发展的脉络上也大体印证城市中心逐渐南移的趋势。
当然,“南帝北丐”也有了更文艺的说法,那就是“南富北贵”,直寓北城区是贵人区,南城区是富人区。
为此,如果说“昆明北市区是老昆明人的昆明,呈贡是新昆明人的昆明,而南城区尤其环滇板块是全世界人的昆明”就顺理成章了。
近几年,诸多外来的品牌房企进驻昆明南市区,都倾向选择“南城”进行推广。
借此机会,我们来重新梳理一下昆明“南城”区域界线及片区发展价值。
1起底昆明南城首先,从哪里开始算“南城”?
从常规的生活习惯来看,二环路以内都属于主城核心区,以此往外的根据方位来定义东西南北城。
从地域划分界限,北二环以北都属于北城范畴,其实也就是北市区,也是目前昆明人口密度最大的区域,有开发商直接使用“北城XX”作为案名,同理,西城及西二环以西,也有开发商“西城xx”作案名,东二环,目前还没不具备成城的条件。
而南二环以南基本就是属于“南城”了,如果从空间拓展的角度看,南城面积最为辽阔,且主城区正南方向,且接连滇池,无论是从区位地段、基础设施、产业分布,还是居住人口、生态资源、未来片区定位等各方面来看,南城最具优势的。
滇池中心城区快速路系统规划图(图片来源:昆明规划局)
从物理方位和行政区位的贴合度上看,占据南城的两个行政区,即西山区和官渡区的房价也是领衔昆明高位的,从价格和价值的对称上看,也属于昆明的价值高地。
2南城6大板块
那么,细分来看,南城几乎覆盖了:
草海板块、滇池路板块、滇池度假板块、巫家坝板块、世纪城板块和环湖东路板块。
草海板块,因为万达在2017年拿地的草海地王被市场认知,由于是作为五百里滇池的入海口之一,加上距离市中心近,也被美誉成昆明的“城市后花园”和“春城会客厅”,目前片区内的开发商直接将之定义为滇池后海。
滇池路板块,含括了南亚商圈、红星爱琴海商圈及万达双塔片区,是南城最接近主城区且相对成熟的片区,区域内聚集了省检察院、省高院、省人大、省政协等政务资源。
其中,万达双塔片区以前号称金产区,因有万达双塔300米的地标捍卫,即使没有地铁,但周边几个楼盘也都能仰仗万达而价格高耸。
金产区更名为双塔片区(图片来源:朋友圈)
滇池度假板块,沿着新建的滇池路南下,昆明最早别墅洋房高端项目开始成批出现,时至今日,度假区海埂片区的开发已基本完成,成为了昆明公认的富人区。从下图可见,滇池度假板块的价格最低2.2w/平,最高接近5w/平。
昆明南城分成6大板块(图片来源:网络)
巫家坝板块,那是昆明城市最早起飞的地方,因为老机场的挪腾,给到官渡区乃至昆明最具实力呈现CBD的区域,目前聚集了数十家一线房企进驻开发,未来还有诸多了总部基地,是目前昆明南城最为活跃的板块之一,尤其5000亩中央公园备受关注。
据昆明城市总体规划,巫家坝将定位为昆明未来的城市新中心。作为昆明“一带一路”战略的重要窗口,辐射南亚、东南亚的前沿阵地,巫家坝将打造昆明面向世界的、最具潜力的金融中心和总部基地;未来的巫家坝,将集聚世界名企、国际金融机构、大型国际酒店、国际化完备教育、高端住宅等顶级资源配套,各种大型配套设施将在此交相共荣,给昆明一张世界级城市名片。
而世纪城板块,是昆明南城往呈贡延伸最大的跳板,衔接昆明主城及呈贡新城及经开区核心区域,以螺蛳湾(昆明退二进三最有代表的杰作)为核心,以新亚洲体育城和昆明世纪城两大超千亩的住宅配套社区,也是见证了昆明南城发展的板块。
而环湖东路板块,包括会展中心、三个半岛、五甲塘及斗南、大渔片区甚至晋宁,是目前昆明南城与滇池接触面最大的板块,也是目前距离昆明市中心最近的可开发面积最大的连片开发区,单滇池生态半岛片区开发面积约7.5万亩,也是目前品牌开发商驻扎开发数量最多的板块。
滇池会展城市核心区规划图
但昆明南城的广阔区域里,各片区的发展其实并不均衡,从区位地段、基础设施、产业分布、居住人口、生态资源等各方面来看,位于主城区正南方向的滇池度假区和会展片区才是南城的精华之地,这里将成为整个昆明南城的核心推动能量和价值高地。
而加上南博会(商洽会)永久落定滇池国际会展中心、飞虎大道贯通滇池半岛与巫家坝片区、环湖东路直通呈贡新区及昆明南站高铁枢纽,滇池半岛-会展经济圈-巫家坝中央商务区成为昆明新的政治、经济、文化、商业、商务、人居中枢,显然更有机会。
3南城开启滇池时代
很多人就会问,到底是滇池时代的规划让南城的发展有了长足的动能? 还是南城的发展成就了滇池时代?
从城市发展规划的角度,城市建成区面积从1978年的22平方公里到2017年的420.5平方公里,从以翠湖为中心到以滇池为主,从四区区划调整再到呈贡、晋宁撤县设区,三大国家级开发(度假)区从无到有,城市规模与影响力与日俱增,新昆明城市面貌正发生着翻天覆地的巨变。
2016年获国务院批准的《昆明市城市总体规划(2011—2020年)》,明确了昆明中心城区的发展方向为“南延、北拓”,给到南城拓展的最大可能。
确实,在昆明过去的几十年中,昆明城市从北到南,生长出数十公里,南城的发展也起到了驱动引领的作用,一些有前瞻性的房企巨头,成为了昆明进入滇池时代的标志。如万科,在南城区域上,部署了万科魅力之城、万科公园里、万科银海泊岸、万科翡翠滨江、万科大都会,最新亮相的万科向南战略的灯塔作品-万科500里,也成功站在南城发展的C位,也引领城市从翠湖时代逐步跨向滇池时代,也在见证“大昆明”格局的到来。
根据时间演进,昆明城刚开始发展的是(滇池)湖边有城,后来城里有湖(翠湖),而未来昆明是更大的城里有湖(滇池)。
滇池接棒翠湖,这是一个新时代的开启,也是对是历史文化的追本溯源。
万科500里&昆明楼市团购专场
在6月14日晚上,昆明楼市组织万科500里的专场意向团购活动,该项目负责人说,“滇池会展中心整体400亿的投资规模,远越了长水机场一期投资(约230亿)及地铁4号线(约266亿)的投资。”“这样的巨量投入正是会展片区成为构建昆明新中轴,领航昆明向南的底气所在。”
喜大普奔,最近有相关部门发布信息称,在入滇河道最为密集的会展片区三个半岛(即星海半岛、福保半岛和宝丰半岛)将新建近3000亩的湿地,加上已建成的五甲塘等湿地公园4750亩,整个会展片区的湿地面积将超过7000亩,成为昆明湿地面积最大、最密集的区域,远超过巫家坝中央公园5070亩的规模。会展片区由此将成为昆明主城范围内最具规模,同时也是最为密集的城市滨湖景观带。
与此同时,地铁2号线二期、地铁5号线最快将在明年底成为“开往滇池的地铁”,还有规划的8号线和南北快线一起构成会展片区与全城接驳的轨道交通网。
除此之外,会展中心片区规划将配建13所小学,共计468班;11所初高中,合计初中237班、高中213班;36所幼儿园,共计522班,可以说是整个昆明教育资源最为集中的区域之一。
在城市向南的发展中,南城构建的大昆明格局已经慢慢形成,跟随城市发展的脉络,万科与昆明城市共建共生。据可靠消息,围绕滇池会展中心和五甲塘片区,万科还有充分的土地储备。
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